ZÁKON O REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVÁNÍ

Autor: Mgr. Daniel Macek, 26. 2. 2020

ZÁKON O REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVÁNÍ

Víte, že Česká republika má nejvíce realitních zprostředkovatelů připadajících na jednoho obyvatele, avšak tato činnost nebyla dosud jakkoliv zákonně regulována? V žebříčku evropských zemí jsme pak v tomto ohledu na úrovni např. Rumunska či Španělska. Nyní se však situace mění, jelikož byl přijat zákon o realitním zprostředkování (dále také jako „Realitní zákon“), který komplexně vymezuje základní právní rámec realitního zprostředkování. Realitní zákon již prošel celým legislativním procesem, ke dni 17.2.2020 byl vyhlášen ve Sbírce zákonů pod číslem 39/2020 Sb. a v účinnost vstoupí dne 3. 3. 2020.

Cílem realitního zákona je především zvýšení důvěry veřejnosti v realitní služby, spolu s vyššími požadavky na ochranu spotřebitele a snížení počtu neprofesionálních a nepoctivých subjektů působících na trhu.

Vymezení základních pojmů Realitního zákona a diskutované poskytování úschov realitním zprostředkovatelem

Realitním zprostředkovatelem se myslí podnikatel, který poskytuje realitní zprostředkování (jak popsáno níže).

Realitní smlouva je smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (typicky kupní smlouva) či oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt, nebytový prostor (v praxi nejčastěji nájemní smlouva).

Činnost realitního zprostředkovatele, jako taková, pak podle Realitního zákona zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem. Zpravidla pod tuto činnost bude spadat např.: poskytnutí inzertní služby, posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, zpracování marketingu nemovité věci, zajištění prohlídky nemovité věci a další zákonem uvedené. Naopak, realitní zprostředkovatel není oprávněn nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, či zprostředkování poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, zahraniční bankou, notářem, advokátem, soudním exekutorem.

Nenechte se zmást výše uvedeným, realitní zprostředkovatel (ačkoliv o tom byly vedeny rozsáhlé diskuze při přijímání zákona) může poskytnout úschovu peněžních prostředků. Jelikož zájemci často svěřují zprostředkovateli své celoživotní úspory, klade zákon na poskytování takovýchto úschov mnohem přísnější a podrobnější nároky, aby bylo zabráněno situaci, kdy se realitní společnost dostane do obtíží a tím byly ohroženy i Vaše peníze na účtu úschovy. Pokud tedy budete, jako zájemce, chtít po realitním zprostředkovateli poskytnout úschovu, musíte tak učinit písemně na samostatné listině, a to pouze za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy (v praxi tedy navázání vyplacení peněžních prostředků z úschovy na převod vlastnického práva k nemovitosti). Vše musí probíhat pouze pomocí bezhotovostních transakcí, jiné možnosti zákon nepřipouští. Realitní zprostředkovatel je zároveň povinen Vám zřídit samostatný účet a informovat banku, že na tomto účtu jsou Vaše peněžní prostředky. O poskytnutých úschovách je realitní zprostředkovatel také povinen vést podrobnou evidenci, aby vše bylo přehledně zaevidováno pro účely kontroly Vaší či příslušných úřadů.

Shrnutí všech zásadních změn

Za účelem naplnění výše zmíněných cílů s sebou přináší Realitní zákon zejména následující změny:

1. Realitní zprostředkování nově jako živnost vázaná.
Doposud se jednalo o živnost volnou, avšak nyní musí realitní zprostředkovatel splňovat podmínky odborné způsobilosti definované novelou živnostenského zákona. Vše je třeba živnostenskému úřadu ohlásit a doložit v relativně krátké době, tj. do 6 měsíců od účinnosti Realitního zákona (do 3.9.2020). Na realitní makléře jsou ovšem požadavky mírnější, týkající se jak odborného vzdělání, tak i jeho doložení.

2. Nové požadavky na odbornou způsobilost realitních zprostředkovatelů a osob, prostřednictvím kterých je realitní zprostředkování vykonáváno.
Za cílem snížení počtu neprofesionálních a nepoctivých subjektů na trhu, se na konci Realitního zákona dočtete o změně živnostenského zákona, kde jsou pro nově definovanou živnost „realitní zprostředkování“ stanoveny pro všechny osoby, které tuto činnost chtějí vykonávat, požadavky potřebného vzdělání či placeného kurzu spolu s potřebnou praxí realitního zprostředkovatele.

3. Nové požadavky na bezúhonnost (nejen) realitních zprostředkovatelů.
Realitní zákon přesně definuje, jaké osoby musí splňovat požadavky bezúhonnosti a to po celou dobu výkonu živnosti. Pokud některá ze zákonem stanovených osob přestane splňovat tyto podmínky bezúhonnosti, je realitní zprostředkovatel povinen ji bez prodlení odvolat pod sankcí odebrání živnostenského oprávnění.

4. Povinnost uzavřít profesní pojištění odpovědnosti za újmu a povinnost předložit smlouvu o pojištění či její změny Ministerstvu pro místní rozvoj.
Jelikož realitní zprostředkovatel každodenně nakládá s nemalými částkami, které tvoří často celoživotní úspory zájemců, je realitní zprostředkovatel povinen (do dvou měsíců od účinnosti Realitního zákona) uzavřít smlouvu o pojištění profesní odpovědnosti s limitem na jednu pojistnou událost nejméně 1 750 000,- Kč. V případě souběhu více pojistných událostí v 1 roce je pak limit stanoven na minimální částku 3 500 000,- Kč. Pokud tak realitní zprostředkovatel neučiní, vystavuje se riziku tučné pokuty ze strany Ministerstva pro místní rozvoj. U Ministerstva pro místní rozvoj ještě zůstaneme, poněvadž realitní zprostředkovatel má zároveň notifikační (oznamovací) povinnost v případech, kdy dojde k jakékoliv změně této pojistné smlouvy či jejímu skončení. Při nesplnění notifikační povinnosti je spáchán přestupek, který je ministerstvem sankcionován i šesticifernou pokutou. Na realitní makléře (obchodní zástupce) nebo franšízy opět zákon klade mírnější požadavky.

5. Nové požadavky a obligatorní náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování, spolu s omezením realitních zprostředkovatelů v jejich dosavadní smluvní volnosti.
Smlouva o realitním zprostředkování je typicky zprostředkovatelská smlouva. Realitní zákon na ni však klade specifické požadavky. Předně je třeba upozornit, že smlouva o realitním zprostředkování musí mít písemnou formu a nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (zprostředkovávaná smlouva). V opačném případě může zájemce namítnout neplatnost smlouvy o realitním zprostředkování. Realitní zákon vypočítává povinné náležitosti smlouvy, jako jsou: označení předmětu převodu, výše kupní ceny, výše provize. Zároveň Realitní zákon stanovuje i zakázaná ujednání ve smlouvě, specifické podmínky výpovědi smlouvy, speciální ustanovení pro vyšší ochranu spotřebitele a notifikační povinnosti realitního zprostředkovatele týkající se zprostředkovávané nemovitosti (upozornění na závady, aktuální výpis z katastru nemovitostí apod.). Zákonodárce samozřejmě pamatoval i na v praxi často používané výhradní realitní zprostředkování a upravuje jeho základní právní rámec.

6. Nově definované přestupky, sankce za ně a příslušnost k projednání těchto přestupků.
Za nesplnění povinností spojených s úschovou u realitního zprostředkovatele, může být uložena pokuta až do výše 500 000,- Kč. Při nesplnění povinností spojených s pojištěním, může být dokonce uložena pokuta až do výše 1 000 000,- Kč. Co se týká povinnosti předložit smlouvu o pojištění Ministerstvu pro místní rozvoj (či její změny a ukončení), může být uložena pokuta až do výše 100 000,- Kč.

V prvním shora uvedeném případě jsou příslušné k projednávání přestupků obecní živnostenské úřady. Naopak, při nesplnění dalších uvedených povinností je příslušné Ministerstvo pro místní rozvoj.

S ohledem na shora uvedené novinky, které s sebou Realitní zákon přináší, Vám rádi poskytneme následující právní služby:

  1. Pomoc s ohlášením vázané živnosti na živnostenský úřad a s tím spojenou kompletaci podkladů potřebných k doložení splnění podmínek odborné způsobilosti;

  2. Pomoc se zajištěním povinností plynoucích z Realitního zákona a zajištění souladu interních postupů s tímto zákonem;

  3. Revize dosavadní smluvní dokumentace (zprostředkovatelských smluv, rezervačních smluv, kupních, nájemních a dalších smluv);

  4. Vypracování nových dokumentů, které Realitní zákon vyžaduje;

  5. Poskytnutí advokátní úschovy peněžních prostředků;

  6. Zápis skutečného majitele právnické osoby, jako realitního zprostředkovatele, do evidence skutečných majitelů (z důvodu prokazování bezúhonnosti).

Jelikož je problematika upravená Realitním zákonem rozsáhlá, rozhodli jsme se o ní napsat další články se zaměřením na předpoklady pro poskytování realitního zprostředkovaní a ochranu spotřebitele zakotvenou v Realitním zákoně. Očekávejte je v brzké době.

Sdílej článek:

Doporučené články

REALITNÍM MAKLÉŘŮM SE POSUNE LHŮTA K PROKÁZÁNÍ ODBORNOSTI

Dne 3. 3. 2020 nabyl účinnosti nový zákon o realitním zprostředkování (dále „Realitní zákon“), který komplexně vymezuje základní právní rámec realitního zprostředkování. O tomto zákoně jsme ji...Více

CHCETE ŠETŘIT MZDOVÉ NÁKLADY PROSTŘEDNICTVÍM TZV. KURZARBEITU? NENÍ TO JEN TAK

Vzhledem k vyhlášení nouzového stavu v důsledku šíření nákazy COVID-19  a s tím spojených omezení se někteří zaměstnavatelé dostali do bezprecedentní situace, která v konečném důsledku pro mnohé m...Více

©2020

Design by RVLT