MOŽNÉ PODOBY ZÁSTAVNÍHO PRÁVA A NA CO SI DÁT POZOR PŘI KOUPI NEMOVITOSTI

Advokát Daniel Macek poskytl rozhovor NEMO Reportu, specialistům na prověřování a odhalování rizik při koupi nemovitostí. V rozhovoru se Daniel Macek věnuje tématu zástavního práva, které je poměrně častým právním omezením v případě bytu, domu či pozemku. V rozhovoru objasňuje jednotlivé druhy zástavních práv a jejich uplatnění a vysvětluje, jak zjistíte, zda na nemovitosti vázne zástavní právo. Radí také, na co byste si měli dát pozor, když kupujete nemovitost se zástavním právem.

Přepis rozhovoru uvádíme v našem článku, rozhovor byl také zveřejněn na blogu NEMO Report.

Zástavní právo patří mezi nejčastější omezení vlastnického práva u nemovitostí. Jak byste lidem zjednodušeně popsal, co to vlastně znamená?

Zástavní právo patří mezi takzvaná věcná práva k cizí věci a slouží k zajištění dluhu ve sjednané výši pro případ, že dluh nebude dlužníkem včas a řádně splněn. Předmětem zástavněprávního vztahu je zástava (často nemovitost, ale může se jednat i o jinou věc, se kterou lze obchodovat), která může být v případě nesplnění pohledávky zpeněžena a výtěžek získá věřitel. Cílem zástavy je tedy zajistit, aby věřitel získal zpět svou pohledávku.

Existuje několik typů zástavních práv, například:

zástavní právo smluvní – je nejčastější, vzniká na základě smlouvy uzavřené mezi zástavním věřitelem a dlužníkem,

zástavní právo zákonné – vzniká typicky při neplacení dluhů vůči státu (nejčastěji nedoplatek na daních), nejčastěji proto bývá jako věřitel uvedeno Ministerstvo financí,

vespolné zástavní právo – v tomto případě je zástavou pro jeden dluh několik věcí, zástavní věřitel se může domáhat kterékoli z nich nebo všech, dokud není jeho pohledávka uspokojena,

podzástavní právo – v tomto případě dojde k zastavení pohledávky, která už je zajištěna zástavním právem, není příliš běžné,

soudcovské zástavní právo – zástavní právo soudní nařizuje soud v rámci výkonu rozhodnutí,

exekutorské zástavní právo – obdoba soudcovského zástavního práva, vzniká rozhodnutím exekutora o jeho zřízení.

Děkujeme za vysvětlení. Kdo si může zástavní právo uplatnit?

Se zástavním právem se nejčastěji setkáte při koupi nemovitosti, když nemovitost financujete prostřednictvím hypotečního úvěru, případně na kupované nemovitosti již může váznout zástavní právo banky prodávajícího. Další uplatnění zástavního práva je při poskytování komerčních úvěrů nebo půjček společnostem či fyzickým osobám.

Dokážete nám na příkladech přiblížit, jak může být konkrétně omezen vlastník nemovitosti, která má zapsané zástavní právo?

Vždy záleží na uzavřené zástavní smlouvě, ve které jsou stanoveny konkrétní práva a povinnosti vlastníka. Z naší zkušenosti se zástavní smlouvy jednotlivých bank liší, setkali jsme se například s tím, že vlastník měl zakázáno zastavenou nemovitost pronajímat, provádět stavební úpravy, respektive tyto činnosti byly podmíněny souhlasem banky. Při výběru banky je tedy potřeba zvážit podmínky stanovené bankou a předloženou zástavní smlouvu si pečlivě prostudovat. Například zmiňovaný zákaz pronájmu či stavebních úprav se do katastru nemovitostí nezapisuje, proto doporučujeme detailně se seznámit s předloženým návrhem zástavní smlouvy předem. Pokud byste případně v budoucnu s nemovitostí nakládali v rozporu se zástavní smlouvou, mohou vám ze strany banky hrozit sankce.

Co většinou mají všechny zástavní smlouvy společné je, že vlastník nesmí nemovitost zcizit bez souhlasu banky (prodat ani darovat) a často ji také nesmí zatížit dalšími zástavními právy nebo věcnými břemeny.

Jak zjistím, že se na nemovitosti vázne zástavní právo?

Zástavní právo k nemovitostem musí být zapsáno v katastru nemovitostí, resp. vzniká až zápisem do katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí je veřejný online rejstřík, do kterého může každý nahlédnout a zjistit, zda na nemovitosti vázne zástavní právo, případně jiné omezení.

Na co bych si měl dát pozor, když chci koupit nemovitost se zástavním právem?

Doporučuji vždy si v katastru nemovitostí zjistit, ve prospěch koho je zástavní právo zapsáno (zda banky, společnosti nebo fyzické osoby), na jakou výši a jaké jsou další omezení vlastníka nemovitosti (například zákaz zcizení, zákaz zatížení).

V případě koupě nemovitosti se zástavním právem musí dát zástavní banka souhlas s prodejem nemovitosti a na žádost prodávajícího vystaví vyčíslení předčasné splátky úvěru. Banka si většinou jako podmínku stanoví, že se předčasná splátka úvěru hradí přímo na její účet a ne na účet advokátní úschovy. Po obdržení finančních prostředků vydá tzv. kvitanci – potvrzení o zániku zástavního práva a souhlas s výmazem zástavního práva z katastru nemovitostí a na základě návrhu na výmaz katastrální úřad zástavní právo vymaže.

Zástavní právo není samostatně převoditelné, je pevně spjato se zastavenou věcí. Pokud by nedošlo k doplacení úvěru a výmazu zástavního práva, zástavní právo by zůstalo zapsáno u nemovitosti a automaticky by přešlo na nového vlastníka nemovitosti.

Jaký může být v praxi rozdíl mezi zástavním právem pro banku a pro firmu nebo fyzickou osobu?

Zástavní právo ve prospěch banky je naprosto běžným případem. Jak je již uvedeno výše, je potřeba získat souhlas banky s prodejem nemovitosti, doplatit úvěr a následně zástavní právo z katastru nemovitostí vymazat. Druhou možností je převést dluh na jinou nemovitost – tato alternativa ale většinou znamená zdržení prodeje v řádech měsíců a rychlost převodu záleží hlavně na prodávajícím.

Pokud je zástavní právo ve prospěch konkrétního člověka (fyzické osoby) nebo společnosti (právnické osoby), doporučujeme kupovat nemovitost až po výmazu zástavy. V případě koupě prostřednictvím hypotečního úvěru to banka bude navíc požadovat.

O NEMO report

NEMO Report je online služba poskytující rychlé a komplexní prověření nemovitostí. Pomáhá získat potřebné informace a odhalit možná rizika ještě před jejím pořízením. NEMO Report je vhodný pro laiky i specialisty v oboru. Mimo jiné také dokáže zajistit technickou inspekci nemovitosti, znalecké posudky, odborné konzultace, zpracování projektů, potřebná vyjádření a povolení, daňové a právní služby.