SMLUVNÍ POKUTY V REALITNÍCH REZERVAČNÍCH SMLOUVÁCH? POZOR NA TO

Uzavření rezervační smlouvy představuje nedílnou součást procesu sjednávání realitních smluv, v níž realitní kanceláře figurují jako zprostředkovatelé obchodu. V těchto smlouvách se pravidelně objevují i ujednání o smluvní pokutě, kterou je zájemce povinen zaplatit realitní kanceláři v případě neuzavření kupní (resp. nájemní) smlouvy s vlastníkem nemovitosti.

Takovýmto ujednáním by však mohl být konec. Nejvyšší soud se svém nedávném rozsudku totiž konstatoval, že takováto ujednání jsou neplatná a v rozporu se zákonem o realitním zprostředkování.

Odůvodnění Nejvyššího soudu

V posuzovaném případě šlo o situaci, kdy zájemci nepřistoupili k uzavření kupní smlouvy s prodávajícím z důvodu, že nebyly vyřešeny problémy s chybějícími přípojkami a přístupovou cestou k nemovitosti. Po odstoupení od rezervační smlouvy požadovali zájemci vrácení tzv. rezervačního poplatku, který realitní kancelář odmítala vyplatit a ponechala si ji jakožto smluvní pokutu za to, že nebyla uzavřena kupní smlouva s prodávajícími.

Nejvyšší soud ve svém rozsudku zmínil, že takováto ujednání, která zájemce zavazují k uzavření kupní smlouvy, nelze sankcionovat smluvní pokutou. Smluvní pokutu je totiž možné uzavřít pouze mezi osobami, které jsou ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku. Nejvyšší soud dále nesouhlasil s názorem realitní kanceláře, že se v dotyčném případě jednalo o tzv. smlouvu nepojmenovanou. Rezervační smlouva dle Nejvyššího soudu spadá pod režim zákona o realitním zprostředkování, v němž je výslovně zakázáno uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu (tj. kupní smlouvu, smlouvu o nájmu), popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

Praktické dopady

Je zapotřebí proto pečlivě zkontrolovat, zda se ve vašich rezervačních smlouvách takovéto chybné ujednání nevyskytuje. Jedná se totiž o ujednání, které je stiženo absolutní neplatností. Zároveň je vhodné do rezervační smlouvy výslovně zakotvit, že realitní kancelář vykonává činnost dle pokynů prodávajícího.

Pokud se chcete ujistit, že je vaše smluvní dokumentace nastavena správně, neváhejte se na nás obrátit. Rádi vám vaši smluvní dokumentaci zkontrolujeme a správně nastavíme.

#kupní smlouva #Rezervační smlouva