KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST BEZ CENY? CO SKUTEČNĚ ŘEKL NEJVYŠŠÍ SOUD A CO Z TOHO PLYNE

Představte si běžnou situaci z realitní praxe: klient zavolá makléři a řekne mu, že někde četl nebo viděl video, že kupní cena ve smlouvě být nemusí. Chce ji proto ze smlouvy vynechat, a to proto, „aby nebyla na katastru vidět“. Makléř v takové situaci musí vědět, co klientovi na takový požadavek říct.

Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 24 Cdo 81/2026 potvrdil, že kupní smlouva na nemovitost bez uvedení kupní ceny nemusí být automaticky neplatná. Vztahuje se ale takové rozhodnutí na veškeré koupě nemovitostí? V praxi to není tak jednoduché. Kupní cenu ze smlouvy nelze jen tak vynechat.

Proč by kupní smlouva na nemovitost měla standardně obsahovat kupní cenu?

V běžné realitní praxi je pořád nejbezpečnější, aby byla cena uvedena jasně a konkrétně. Nejedná se totiž jen o nějakou právní formalitu.

Cena se nebude objevovat pouze v kupní smlouvě, ale i v řadě dalších dokumentů, které na smlouvu navazují, a bude důležitá také pro různé úřady a instituce. Může se objevit například v rezervační smlouvě, smlouvě o advokátní, notářské nebo bankovní úschově, ve smlouvě o hypotečním úvěru, v podkladech pro AML kontrolu, a bude důležitá i pro katastr nebo pro případné soudní či jiné spory.

Rozhodnutí tedy neznamená, že by se běžná realitní praxe měla změnit. Jaká je tedy pointa rozhodnutí? Právně může existovat výjimka, prakticky je ale pořád bezpečnější cenu uvádět.

Co řekl Nejvyšší soud v rozhodnutí 24 Cdo 81/2026?

V daném případě strany uzavřely kupní smlouvu na nemovitost bez toho, aby určily konkrétní kupní cenu. Návrh na vklad byl katastrem zamítnut, protože ve smlouvě chyběla cena nebo způsob jejího určení.

Na to zareagoval Nejvyšší soud, který dospěl k závěru, že absence konkrétní ceny nemusí automaticky znamenat neplatnost smlouvy. Podmínkou je, aby bylo ze smlouvy zřejmé, že se jedná o úplatný převod a že strany chtěly uzavřít smlouvu i bez určení kupní ceny. V takovém případě může nastoupit § 2085 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů („OZ“), podle kterého se za kupní cenu považuje cena, za kterou se srovnatelná věc v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává.

Proč kupní smlouva bez ceny nemusí projít katastrem?

Existují zde tři situace.

V první z nich strany neuvedou v kupní smlouvě konkrétní částku, ale uvedou způsob jejího určení nebo odkážou na jiný dokument. V kupní smlouvě tedy může být například uveden vzorec pro výpočet kupní ceny, případně může být ke kupní smlouvě pro potřeby katastru přiložen jiný dokument, ze kterého bude výše ceny nebo způsob jejího určení zjistitelný. Zde se strany pohybují v režimu § 2080 OZ, podle kterého musí být cena alespoň určitelná.

Ve druhé situaci strany neuvedou ani konkrétní cenu, ani způsob jejího výpočtu. To ale samo o sobě nestačí. Aby bylo možné vycházet z § 2085 odst. 2 OZ, mělo by být ze smlouvy zřejmé, že strany skutečně chtěly uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny a že počítaly s tím, že nastoupí cena obvyklá. Právě takovou situací se zabýval Nejvyšší soud v rozhodnutí 24 Cdo 81/2026.

Pro nás nejdůležitějším příkladem je však následující situace. Strany cenu znají, ale z určitých důvodů ji chtějí zatajit, například protože se cena nepřibližuje ceně obvyklé a strany nechtějí, aby se o skutečné ceně někdo dozvěděl. Tohle je přesně ten příklad, na který podle našeho názoru nelze rozhodnutí Nejvyššího soudu jednoduše vztáhnout.

Největší riziko tedy není smlouva bez ceny sama o sobě, ale situace, kdy strany skutečnou cenu znají a jen ji záměrně skrývají.

Co by měl makléř udělat, když klient chce smlouvu bez ceny?

Makléř by v takovém případě neměl klientovu interpretaci rozhodnutí automaticky přebírat. Důležité je zeptat se klienta: „Proč tam cenu nechcete uvést?“

Makléř tak může zjistit, jestli má být cena určitelná jiným způsobem, jestli ji strany chtějí doložit jinou listinou, jestli skutečně počítají s cenou obvyklou, nebo jestli ji klient chce pouze zatajit.

Pokud půjde o třetí příklad, bude nutné klienta upozornit na to, že je taková situace riziková a že bude vhodné před podpisem zapojit do věci právníka.

Praktické doporučení pro realitní makléře

U běžných převodů doporučujeme cenu uvádět vždy jasně a konkrétně. Specifické situace je vhodné vždy pečlivě prošetřit a předejít tak potenciálnímu zamítnutí ze strany katastru nemovitostí, a to i s ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu, podle kterého může být neuvedení konkrétní kupní ceny za určitých okolností přípustné.

Jak bylo zmíněno, cena navazuje na celou řadu dalších procesů. Pro připomenutí uvádíme například smlouvu o úschově, hypoteční financování, AML kontrolu nebo potenciální soudní spory.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu může pomoci v nestandardním sporu, ale není to šablona pro běžnou realitní praxi.

Závěr

Výše zmíněné rozhodnutí je rozhodně zajímavé a v určitých situacích aplikovatelné. Potvrzení, že kupní smlouva bez ceny nemusí být automaticky neplatná, je vhodné zejména pro případy, kdy si strany skutečně chtějí cenu sjednat jinak nebo počítají s použitím ceny obvyklé.

Neznamená to ale, že ji lze libovolně vynechávat. U nemovitostí se s cenou neexperimentuje. Nestandardní případy by se měly řešit individuálně a předem.

V MACEK.LEGAL pomáháme realitním makléřům a jejich klientům s kontrolou rezervačních smluv, kupních smluv i úschov tak, aby převod proběhl bezpečně a bez zbytečných komplikací. Pokud řešíte nestandardní převod, nejasné nastavení kupní ceny nebo chcete mít jistotu, že smluvní dokumentace obstojí i při vkladovém řízení, rádi Vám pomůžeme najít bezpečné řešení.

#Kupní cena #kupní smlouva #Nejvyšší soud