NEPLATNÁ SMLUVNÍ POKUTA? CHYBA, KTERÁ MŮŽE MAKLÉŘE STÁT PENÍZE I ROKY SPORŮ

Neplatná smluvní pokuta může makléře stát peníze i roky sporů

Smluvní pokuty jsou běžnou součástí smluv o realitním zprostředkování a rezervačních smluv. Mají chránit realitní kancelář před klientem, který neposkytne součinnost, poruší platně sjednanou exkluzivitu nebo makléře obejde.

Ne každé sankční ujednání ale obstojí. Největší riziko vzniká tam, kde má spotřebitel zaplatit realitní kanceláři jen proto, že nakonec neuzavřel kupní, nájemní nebo jinou realitní smlouvu.

Špatně nastavená smluvní pokuta nemusí realitní kancelář ochránit. Může naopak vést k vrácení rezervačního poplatku, zaplacení úroků z prodlení, náhradě nákladů řízení a několikaletému soudnímu sporu.

Stručná odpověď

Realitní zprostředkovatel nesmí ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu ani smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

Pokud spotřebitel takovou povinnost vůči realitní kanceláři nemá, nelze její porušení zajistit smluvní pokutou. Realitní kancelář proto nemůže požadovat sankci pouze za to, že spotřebitel nakonec nemovitost nekoupil, neprodal nebo si ji nepronajal.

Rozhodující není název platby. Jako nepřípustnou sankci může soud podle jejího skutečného obsahu posoudit také částku označenou jako odměna, náhrada nákladů nebo propadlý rezervační poplatek.

Smluvní pokuta může realitní kancelář chránit, pokud zajišťuje konkrétní a dovolenou povinnost klienta. Každé takové ujednání ale musí být srozumitelné, přiměřené a slučitelné s pravidly na ochranu spotřebitele.

Proč nelze spotřebitele pokutovat za neuzavření kupní smlouvy

Zákon o realitním zprostředkování stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci, který je spotřebitelem, uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

Klient realitní kanceláře proto musí mít ve vztahu k realitnímu zprostředkovateli možnost obchod neuzavřít. Makléř jej nemůže k podpisu nepřímo nutit hrozbou finanční sankce.

Pokud smlouva stanoví, že spotřebitel zaplatí realitní kanceláři smluvní pokutu jen proto, že neuzavřel kupní smlouvu, zajišťuje pokuta povinnost, kterou mu vůči realitní kanceláři nelze uložit.

Právním následkem nemusí být vždy neplatnost ujednání v technickém významu tohoto slova. Podle konkrétních okolností může jít například o ujednání, ke kterému se nepřihlíží, nebo o situaci, kdy realitní kanceláři požadovaný nárok vůbec nevznikl.

Označení „neplatná smluvní pokuta“ proto v tomto článku používáme jako srozumitelnou zkratku pro sankci, kterou realitní kancelář nemůže úspěšně vymáhat.

Zákaz může dopadat také na rezervační smlouvu

Nerozhoduje pouze název dokumentu. Podstatný je jeho skutečný obsah a vztahy, které mezi jednotlivými stranami zakládá.

Dokument nazvaný rezervační smlouva, dohoda o koupi nemovitosti nebo dohoda o složení blokační úhrady může ve vztahu mezi klientem a realitní kanceláří obsahovat znaky smlouvy o realitním zprostředkování.

Pravidla zákona o realitním zprostředkování proto nelze obejít změnou názvu dokumentu ani tím, že smlouvu vedle klienta a realitní kanceláře podepíše také prodávající.

Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 uzavřel, že zákon o realitním zprostředkování může dopadat také na trojstrannou rezervační smlouvu. Realitní kancelář v posuzovaném případě nemohla ponechat rezervační poplatek jako smluvní pokutu za to, že spotřebitelé neuzavřeli kupní smlouvu.

Stejný základní závěr se uplatní také tehdy, pokud smlouva kombinuje více právních vztahů. Každý vztah mezi jednotlivými stranami je nutné posoudit samostatně podle jeho skutečného obsahu.

Přejmenování smluvní pokuty na odměnu problém nevyřeší

Ve smlouvách se někdy objevuje ustanovení, podle kterého klient při neuzavření realitní smlouvy zaplatí realitní kanceláři:

1. Odměnu za obstarání příležitosti.
2. Náhradu vynaložených nákladů.
3. Administrativní poplatek.
4. Paušální kompenzaci.
5. Část rezervačního poplatku.

Soud neposuzuje pouze název platby. Zkoumá, za co má být částka zaplacena, kdy na ni vzniká nárok a jaký je skutečný účel ujednání.

Pokud má klient zaplatit jen proto, že z důvodů na jeho straně nedošlo k uzavření realitní smlouvy, může být údajná odměna podle svého obsahu posouzena jako smluvní pokuta.

V rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 244/2026 Nejvyšší soud odmítl dovolání realitní kanceláře. Za souladný se svou rozhodovací praxí označil závěr, podle kterého měla údajná odměna ve skutečnosti povahu smluvní pokuty za porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Realitní kancelář proto neměla právní důvod ponechat si rezervační zálohu.

Samotná změna názvu tedy nepomůže. Rozhodující je hospodářský a právní smysl ujednání.

Smluvní pokuta a provize nejsou totéž

Smluvní pokuta vzniká v důsledku porušení konkrétní smluvní povinnosti. Provize je odměnou za poskytnuté realitní zprostředkování.

Provize je podle zákona zpravidla splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Strany si mohou sjednat její dřívější splatnost, nejdříve však při obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy.

Smlouva v takovém případě musí obsahovat výslovné poučení, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy.

Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 2423/2025 zdůraznil, že samotné ujednání o odměně za obstarání příležitosti takové poučení nenahrazuje. Spotřebitel musí být srozumitelně upozorněn, že provizi může platit ještě před uzavřením realitní smlouvy.

Nejvyšší soud tímto rozhodnutím neukončil celý spor. Věc vrátil odvolacímu soudu také kvůli posouzení následné dohody o narovnání. Jeho výklad požadavků na dřívější splatnost provize je však pro praxi realitních kanceláří podstatný.

Smluvní dokumentace by proto měla jasně rozlišovat:

1. Za jakou činnost náleží realitní kanceláři provize.
2. Kdy se provize stává splatnou.
3. Zda je její splatnost vázána na uzavření realitní smlouvy.
4. Které povinnosti klienta zajišťuje smluvní pokuta.
5. Jaké konkrétní porušení zakládá právo na smluvní pokutu.

Pokud se provize a smluvní pokuta spojí do jednoho neurčitého estabelení, vzniká riziko, že soud údajnou odměnu vyhodnotí jako skrytou sankci.

Kdy může smluvní pokuta realitní kancelář chránit

Smluvní pokuta může být použitelná, pokud zajišťuje povinnost, kterou lze klientovi platně uložit. Vymahatelnost je vždy nutné posoudit podle konkrétního znění smlouvy a okolností případu.

Může jít zejména o následující povinnosti:

Poskytnutí pravdivých a úplných informací

Klient má realitní kanceláři sdělit pravdivé informace o právním a faktickém stavu nemovitosti.

Problém může vzniknout například tehdy, když klient zatají právní vadu, existenci nájemního vztahu, omezení užívání nebo skutečnost, že součástí prodeje není prostor či vybavení uvedené v nabídce.

Smluvní pokuta může tuto povinnost zajišťovat. Její oprávněnost však závisí na tom, jak přesně je povinnost vymezena, jak závažné bylo porušení a jaké následky realitní kanceláři způsobilo.

Dodržení platně sjednané exkluzivity

Smluvní pokuta může chránit platně sjednané výhradní realitní zprostředkování.

Exkluzivita musí být určitá a musí odpovídat zákonným omezením. Se spotřebitelem ji lze sjednat pouze na dobu určitou, nejdéle na šest měsíců. Prodloužení lze ujednat nejdříve třicet dnů před uplynutím sjednané doby.

Pokuta nemůže napravit neurčitě nebo v rozporu se zákonem sjednanou exkluzivitu. Vždy je také nutné zkoumat její přiměřenost a skutečný dopad na spotřebitele.

Zákaz obcházení realitní kanceláře

Smlouva může řešit situaci, kdy makléř představí klientovi konkrétního zájemce a strany následně uzavřou obchod bez účasti realitní kanceláře.

Zákaz obcházení musí být přesně vymezen. Ze smlouvy má být patrné, kterých osob se týká, jaké jednání je zakázáno a po jakou dobu omezení trvá.

Příliš široké ustanovení může být vůči spotřebiteli nepřiměřené. Ani zákaz obcházení nesmí sloužit jako skrytá sankce za pouhé rozhodnutí neuzavřít realitní smlouvu.

Poskytnutí konkrétní součinnosti

Klient může mít povinnost předat sjednané dokumenty, umožnit prohlídky, sdělit relevantní změny nebo se dostavit k předem dohodnutému jednání.

Obecná formulace o povinnosti poskytnout „veškerou součinnost“ nemusí být dostatečná. Smlouva by měla určit, jaké jednání se od klienta očekává a jaké porušení může založit nárok na smluvní pokutu.

Přiměřenost se neposuzuje pouze podle výše pokuty

Neexistuje bezpečná částka ani procento, které by automaticky zaručilo vymahatelnost smluvní pokuty.

Soud nejprve zkoumá, jakou funkci měla smluvní pokuta plnit. Následně posuzuje konkrétní okolnosti porušení a zájmy realitní kanceláře, které měla pokuta chránit.

Význam mohou mít zejména:

1. Hodnota a význam zajišťované povinnosti.
2. Závažnost konkrétního porušení.
3. Dopad porušení na činnost realitní kanceláře.
4. Náklady a další následky spojené s porušením.
5. Okolnosti existující při uzavření smlouvy.
6. Okolnosti při porušení zajištěné povinnosti.
7. Postavení klienta jako spotřebitele.
8. Srozumitelnost a předvídatelnost ujednání.

Nepřiměřeně vysoký nárok může soud na návrh dlužníka snížit. Ve spotřebitelském vztahu se vedle toho posuzuje, zda ujednání nezakládá významnou nerovnováhu v neprospěch spotřebitele nebo mu neukládá nepřiměřenou sankci.

Smluvní pokuta ve výši odpovídající provizi proto není automaticky platná ani automaticky nepřiměřená. Rozhoduje zajištěná povinnost a konkrétní následky jejího porušení.

Může smluvní pokutu sjednat přímo kupující s prodávajícím?

Kupující a prodávající mohou za splnění zákonných podmínek uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí a sjednat si vzájemné sankce za porušení svých povinností.

Jde o jinou situaci než o uložení povinnosti spotřebiteli ve smlouvě o realitním zprostředkování. Povinnost uzavřít budoucí smlouvu sjednávají přímo osoby, které mají být jejími účastníky.

Věřitelem smluvní pokuty je v takovém případě zpravidla druhá strana budoucí realitní smlouvy. Realitní kanceláři nevzniká automaticky právo na celou pokutu ani na její část.

Zvýšenou pozornost vyžadují třístranné rezervační smlouvy, které kombinují vztah mezi kupujícím a prodávajícím se závazky realitní kanceláře. Zákon stanoví, že smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva.

Každou takovou konstrukci je nutné posoudit podle jejího skutečného obsahu a rozdělit práva a povinnosti mezi jednotlivými stranami.

Co může špatná smluvní pokuta způsobit

Pokud si realitní kancelář ponechá rezervační nebo blokační poplatek bez platného právního důvodu, může klient požadovat jeho vrácení.

Podle okolností může realitní kanceláři vzniknout také povinnost zaplatit úrok z prodlení a nahradit úspěšnému klientovi náklady soudního řízení.

Pro realitní kancelář představuje problém také samotná délka sporu. Soud musí zkoumat obsah smlouvy, skutečný význam jednotlivých ustanovení, komunikaci stran a důvody, proč k uzavření obchodu nedošlo.

Jedna chybně formulovaná věta ve smluvním vzoru se navíc může opakovat v desítkách dalších obchodů.

Sedm pravidel pro správné nastavení smluvní pokuty

Před použitím smluvní pokuty ověřte:

1. Zajišťuje pokuta povinnost, kterou lze klientovi platně uložit?
2. Je přesně popsáno jednání, které představuje porušení?
3. Nevzniká pokuta ve skutečnosti pouze proto, že klient neuzavřel realitní smlouvu?
4. Není údajná odměna přejmenovanou sankcí?
5. Odpovídá výše pokuty významu zajišťované povinnosti?
6. Obstojí ujednání také jako součást spotřebitelské smlouvy?
7. Dokáže realitní kancelář porušení povinnosti prokázat?

Pokud na některou z těchto otázek nelze odpovědět jednoznačně, smluvní pokuta nemusí realitní kancelář chránit tak, jak očekává.

Časté dotazy

Může realitní kancelář požadovat smluvní pokutu, když spotřebitel neuzavře kupní smlouvu?

Ne, pokud má být jediným důvodem pokuty nesplnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu uložené ve smlouvě o realitním zprostředkování. Zákon takovou povinnost spotřebiteli uložit neumožňuje.

Pomůže, když se smluvní pokuta označí jako odměna?

Nepomůže, pokud má platba podle svého skutečného obsahu sankcionovat klienta za neuzavření realitní smlouvy. Rozhodující je účel a podmínky vzniku nároku, nikoliv jeho název.

Může být provize splatná, i když realitní smlouva nebyla uzavřena?

Ano, pokud byla její dřívější splatnost platně sjednána nejdříve k okamžiku obstarání příležitosti a smlouva obsahuje výslovné poučení, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy.

Je smluvní pokuta ve výši provize automaticky nepřiměřená?

Není. Přiměřenost se posuzuje podle povahy zajištěné povinnosti, konkrétního porušení a jeho následků. Soud může nepřiměřeně vysoký nárok na návrh dlužníka snížit.

Lze smluvní pokutou chránit exkluzivitu?

Může, pokud je exkluzivita sjednána platně a smluvní pokuta zajišťuje její konkrétně vymezené porušení. Současně musí být přiměřená a obstát podle pravidel na ochranu spotřebitele.

Může si realitní kancelář ponechat rezervační poplatek?

Pouze pokud pro to má platný právní důvod. Samotné označení platby jako nevratné nebo propadné nestačí. Pokud kancelář částku zadrží jako sankci za nesplnění povinnosti, kterou spotřebiteli nelze uložit, může ji být povinna vrátit.

Platí stejná pravidla také mezi podnikateli?

Zákaz podle § 14 zákona o realitním zprostředkování se vztahuje na zájemce, který je spotřebitelem. U vztahů mezi podnikateli může být právní posouzení odlišné. Také tam ale musí existovat platná zajištěná povinnost a určitě sjednaná smluvní pokuta.

Smluvní pokuta má chránit, ne vytvářet další spor

MACEK.LEGAL pomáhá realitním kancelářům nastavit smluvní dokumentaci tak, aby odpovídala jejich skutečnému způsobu práce a současné rozhodovací praxi soudů.

Prověříme smlouvy o realitním zprostředkování, rezervační smlouvy, ujednání o provizi, exkluzivitě i smluvních pokutách. Neřešíme jen formulaci jednotlivých článků. Kontrolujeme, zda na sebe celý proces navazuje a zda realitní kancelář dokáže své nároky v případě sporu skutečně obhájit.

Chci prověřit smlouvy realitní kanceláře

Aktualizováno: 26. 7. 2026

#nemovitosti #realitní kanceláře #realitní makléři #Rezervační smlouva #smluvní pokuty