DISKRIMINACE PŘI PRONÁJMU BYTU: KDY NESE ODPOVĚDNOST REALITNÍ KANCELÁŘ A KDY PRONAJÍMATEL

Když pronajímatel požaduje nájemce určité národnosti a realitní kancelář takový požadavek převezme do inzerce nebo do komunikace se zájemci, pokutu riskuje právě realitní kancelář. Jde o porušení zákazu diskriminace spotřebitele podle § 6 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, jehož dodržování kontroluje Česká obchodní inspekce. Obrana „plnili jsme jen pokyn klienta“ realitní kancelář odpovědnosti nezbavuje.

ČOI se na diskriminaci při pronájmu zaměřuje cíleně

Česká obchodní inspekce provedla v prvním čtvrtletí roku 2026 v rámci kontrolní akce zaměřené na diskriminaci spotřebitelů 24 kontrol. V pěti případech, tedy u každé páté kontroly, zjistila podezření na porušení zákazu diskriminace při prodeji výrobků nebo poskytování služeb.

Jedním ze zjištění byl případ realitní kanceláře, která zájemkyni o pronájem bytu sdělila, že pronajímatel požaduje pouze nájemníky české národnosti. Zájemkyně to doložila SMS zprávou. Jednání bylo kvalifikováno jako podezření na porušení § 6 zákona o ochraně spotřebitele.

Pro realitní praxi z toho plyne jednoduchý závěr. Věta, kterou makléř napíše zájemci do zprávy, je důkaz.

Kdo nese odpovědnost: pronajímatel, nebo realitní kancelář?

Postavení obou stran není stejné a v tom je jádro problému.

Vlastník, který pronajímá vlastní byt, není mimo dosah zákazu diskriminace. Antidiskriminační zákon podle § 1 odst. 1 písm. j) dopadá na přístup ke zboží a službám včetně bydlení, pokud jsou nabízeny veřejnosti. Vlastník, který byt veřejně inzeruje, tedy pod tuto úpravu spadá. Rozdíl je v tom, kdo ho postihuje: zájemce se svých nároků domáhá u soudu.

Realitní kancelář je oproti tomu podnikatel, který poskytuje službu spotřebiteli. Dopadá na ni proto veřejnoprávní dozor České obchodní inspekce. Za porušení zákazu diskriminace spotřebitele lze podle § 24 odst. 7 písm. c) ve spojení s § 24 odst. 19 písm. d) zákona o ochraně spotřebitele uložit pokutu až 3 000 000 Kč.

Prakticky to znamená: pokyn dal majitel, ale správní řízení může běžet s realitní kanceláří.

Jak vysoké pokuty ČOI za diskriminaci reálně ukládá

Zákonné maximum je jedna věc, praxe druhá. V období od 1. ledna do 31. března 2026 nabylo v oblasti diskriminace právní moci devět pokut v celkové výši 270 000 Kč. Přímo k porušení § 6 zákona o ochraně spotřebitele se z nich vztahovala jedna pokuta ve výši 50 000 Kč a další čtyři pokuty v celkové výši 145 000 Kč. Ve všech případech šlo o souhrnné pokuty.

Reálné riziko tedy zpravidla nespočívá v likvidační sankci. Spočívá v samotném správním řízení, v nutnosti doložit vlastní postup a v tom, že závěr o diskriminaci je pro realitní kancelář reputačně nákladný. U kanceláře, která staví na doporučeních, bývá druhá položka dražší než ta první.

Proč obrana „my jsme jen plnili pokyn klienta“ nefunguje

Realitní kancelář odpovídá za své vlastní jednání, nikoli za smýšlení svého klienta.

Odpovědnost vzniká ve chvíli, kdy kancelář diskriminační zadání promítne do některé z těchto oblastí:

• text inzerátu nebo nastavení filtrů na webu,
• komunikace se zájemci, včetně e-mailů a SMS,
• samotný výběr nájemce a řazení zájemců.

Zadání pronajímatele tedy není právní štít. Je to informace, se kterou musí realitní kancelář odborně naložit.

Potvrzuje to i judikatura. Nejvyšší správní soud v případu realitní kanceláře, která zájemci sdělila kritérium vztahující se k etnickému původu, uzavřel, že poskytovatelem služby byla realitní kancelář, a diskriminačně tedy jednala ona. Tvrzení, že takový požadavek standardně vznášejí majitelé nemovitostí, na tom nic nemění. Soud zároveň dovodil, že k závěru o diskriminaci nemusí dojít k odmítnutí prohlídky bytu. Postačí, že byl zájemce dotázán na svůj národnostní původ. Jde o rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 7. 2018, č. j. 7 As 190/2017-18.

Proč se vyplatí výběr nájemce dokumentovat

V soudním sporu o diskriminaci se uplatní sdílené důkazní břemeno podle § 133a občanského soudního řádu. Pokud žalobce uvede skutečnosti, ze kterých lze dovodit diskriminaci, je na žalovaném, aby prokázal, že k porušení zásady rovného zacházení nedošlo.

Rozsah tohoto ustanovení je přitom užší, než se obvykle předpokládá. U přístupu ke zboží a službám se sdílené důkazní břemeno uplatní u důvodu rasy, etnického původu a pohlaví, u přístupu k bydlení pouze u rasy a etnického původu. Národnost mezi vyjmenovanými důvody není.

Spoléhat na tento rozdíl ale nedává smysl, protože správní řízení před ČOI běží podle vlastních pravidel. Smysl dává jednoduchá dokumentace k výběru nájemce: jaká kritéria byla použita, jak je splnili jednotliví zájemci a proč byl vybrán ten, kdo byl vybrán.

Nepřímá diskriminace: kritéria, která vypadají neutrálně

Nejčastější riziko dnes nespočívá v otevřené větě „nechci cizince“. Tu už do inzerátu málokdo napíše. Riziko se přesunulo do kritérií, která znějí neutrálně a vedou ke stejnému výsledku:

• požadavek trvalého pobytu v České republice,
• pracovní smlouva na dobu neurčitou u českého zaměstnavatele,
• plynulá čeština bez souvislosti s povahou nájmu,
• požadavek českého ručitele.

Podle veřejného ochránce práv může být odepření služby cizincům nepřímo diskriminační z důvodu rasy, etnického původu a národnosti. Přeformulování požadavku do neutrální podoby tedy problém neodstraní. Jen ho hůř odhalí.

Jaká kritéria může realitní kancelář legitimně posuzovat

Zákaz diskriminace neznamená, že realitní kancelář musí přijmout každého zájemce. Posuzovat lze objektivní kritéria vázaná na konkrétní nájem:

• schopnost zájemce hradit nájemné a zálohy na služby,
• platební historii a reference od předchozích pronajímatelů,
• přiměřenost počtu osob vzhledem k velikosti a dispozici bytu.

Platí ale dvě podmínky. Kritéria musí být uplatňována stejně na všechny zájemce a nesmí sloužit jako zástěrka pro vyloučení z důvodů, které mohou být diskriminační. Pokud kancelář vyžaduje potvrzení o příjmu jen po některých zájemcích, samotné kritérium ji neochrání.

Pět kroků pro realitní kancelář

1. Nastavte interní pravidlo pro práci s požadavky pronajímatelů a seznamte s ním všechny makléře.
2. Sjednoťte kritéria výběru nájemce a používejte je u každé zakázky stejně.
3. Zkontrolujte inzerci a filtry na vlastním webu i na inzertních portálech.
4. Upozorněte klienta písemně, pokud jeho požadavek může být diskriminační, a nabídněte právně přípustné řešení.
5. Diskriminační pokyn nerealizujte. Pokud na něm klient trvá, zvažte ukončení spolupráce.

Doporučujeme také krátce školit makléře na komunikaci se zájemci. Většina rizika nevzniká ve smlouvě, ale v odpovědi na dotaz zájemce.

Na co se nás makléři ptají nejčastěji

Může pronajímatel odmítnout pronajmout byt cizinci?

Vlastník má při výběru nájemce širší prostor než realitní kancelář, protože dozor České obchodní inspekce míří na podnikatele poskytující službu spotřebitelům. Neznamená to však, že vlastník může vybírat zcela libovolně. Antidiskriminační zákon dopadá i na nabídku bydlení určenou veřejnosti a zájemce se může domáhat svých nároků soudní cestou.

Hrozí realitní kanceláři pokuta, i když jen plní pokyn majitele?

Ano. Realitní kancelář odpovídá za své vlastní jednání. Pokud diskriminační požadavek převezme do inzerce, komunikace se zájemci nebo výběru nájemce, odkaz na pokyn klienta ji odpovědnosti nezbavuje.

Je požadavek „pouze bez dětí“ diskriminační?

Plošný filtr tohoto typu je rizikový. Legitimní alternativou je posuzovat přiměřenost počtu osob vzhledem k velikosti a dispozici konkrétního bytu.

Jak vysokou pokutu může realitní kancelář za diskriminaci dostat?

Zákon o ochraně spotřebitele umožňuje za porušení zákazu diskriminace spotřebitele uložit pokutu až 3 000 000 Kč. Reálně ukládané sankce jsou ale výrazně nižší. V prvním čtvrtletí roku 2026 nabylo v oblasti diskriminace právní moci devět pokut v celkové výši 270 000 Kč.

Kdo kontroluje diskriminaci při pronájmu bytů?

Dodržování zákazu diskriminace spotřebitele podle § 6 zákona o ochraně spotřebitele kontroluje Česká obchodní inspekce. Podněty k diskriminaci v přístupu k bydlení řeší také veřejný ochránce práv. Nároky z antidiskriminačního zákona uplatňuje poškozený zájemce u soudu.

Jak má makléř reagovat, když klient trvá na diskriminačním zadání?

Upozorněte klienta písemně na právní riziko, vysvětlete rozdíl mezi legitimním a diskriminačním kritériem a nabídněte přípustnou alternativu. Pokud klient na svém zadání trvá, takový pokyn nerealizujte.

Potřebujete si nastavit pravidla dřív, než přijde kontrola?

V MACEK.LEGAL pomáháme realitním kancelářím nastavit smluvní dokumentaci i vnitřní procesy tak, aby obstály nejen obchodně, ale i právně. Ozvěte se nám a projdeme vaši inzerci, komunikační šablony a pravidla výběru nájemce.

#diskriminace při pronájmu nemovitosti #kritéria výběru nájemce #odpovědnost realitních makléřů #pronájem #pronájem bytu cizincům