PŘEDKUPNÍ PRÁVO KE GARÁŽOVÉMU STÁNÍ V PROCESU LEGISLATIVNÍ ZMĚNY

Současná úprava koupě bytové jednotky s garážovým stáním v hromadné garáži se zdá být zbytečně komplikovaná. V legislativním procesu je výjimka z předkupního práva, která by měla být obsažena v novele občanského zákoníku.

Pravidla, která současná úprava nastavuje, způsobují průtahy při nákupu nemovitostí a mohou zvyšovat cenu pozemku. Jedním z kritizovaných opatření týkajících se práva nemovitostí je úprava občanského zákoníku, která od roku 2018 zavedla zpět předkupní právo u spoluvlastníků nemovitých věcí. Podle současné úpravy tedy platí, že při prodeji nemovitosti, která je ve spoluvlastnictví, dostávají přednost koupě spoluvlastníci před potencionálními kupci z vnější. Tato úprava předkupního práva má na jedné straně nesporná pozitiva v předcházení štěpení vlastnictví nemovitosti na velké množství spoluvlastnických podílů, na druhé straně může docházet ke komplikovaným situacím při prodeji bytu se spoluvlastnickým podílem na garážovém stání v hromadné garáži. Pro úplnost uvádíme, že se hromadnou garáží rozumí objekt, popřípadě oddělený prostor, který slouží k odstavení nebo parkování silničních vozidel a má více než 3 stání.

Na garážová stání, která se nachází v hromadné garáži a jsou ve spoluvlastnictví všech či některých vlastníků bytových jednotek v domě se vztahuje pravidlo, že při prodeji tohoto garážového stání v hromadné garáži, mají předkupní právo spoluvlastníci nebytové jednotky – hromadné garáže. Podle této úpravy může nastat situace, kdy v rámci prodeje bytu spolu s garážovým stáním v hromadné garáži, k tomuto rozumem předpokládanému automatickému prodeji spoluvlastnického podílu – garážového stání nedojde. Po právní stránce nejsprávnějším řešením v současné době je při prodeji garážového stání nabídnout tento spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům hromadné garáže. U většího počtu spoluvlastníků se může jednat o náročný proces, který může skončit tím způsobem, že některý ze spoluvlastníků skutečně projeví zájem o koupi spoluvlastnického podílu a bytová jednotka, se kterou toto stání mělo být převedeno, ztratí na své tržní ceně.

Větší jistotu při prodeji bytové jednotky s garážovým stáním ve hromadné garáži by měla přinést novela občanského zákoníku. V legislativním procesu je zrušení předkupního práva u takovýchto garážových stání ve hromadné garáži, která jsou předávána spolu s jednotkou. Z této očekávané změny vyplývá, že při prodeji bytové jednotky, ke které se převádí i garážové stání v hromadné garáži, se předkupní právo na tento spoluvlastnický podíl v podobě garážového stání nebude vztahovat. Tuto změnu by měl upravovat nový §1188a ve vládou schváleném návrhu občanského zákoníku s navrhovanou účinností k 1. 1. 2020. Vládní návrh je v současné době projednáván Parlamentem. Probíhající legislativní proces budeme nadále sledovat a informovat vás o dalších změnách.